¿SE TAMBALEA EL FUTURO DE AIRBNB?

Creado por Equipo Editorial Éxito Empresarial / 2023-10-17

Millones de personas utilizan Airbnb cuando viajan, pero su popularidad en ocasiones crea conflictos con los vecinos y autoridades de esas ciudades.

Desde que fue creada, la plataforma online de alquileres de casas Airbnb ha sumado millones de habitaciones en todo el mundo. Pero también se ha visto involucrada en disputas con autoridades diversas y, a estas alturas, en muchos países.

Algunos temas se repiten en estas disputas: el número de noches anuales por las que se puede alquilar una propiedad; el alquiler de casas enteras; las licencias; las condiciones fiscales o cómo hay que hacer para aplicar las normas.

Por eso y más, la popular plataforma ha sido acusada de inflar los precios de la vivienda, expulsar a la población local, sobrecargar los recursos y fomentar el turismo excesivo. Desde Europa hasta Estados Unidos, las ciudades han empezado a imponer restricciones a los alquileres de corta duración para contrarrestar esta situación.

Mientras que Airbnb abre algunos barrios a recibir más turismo, a menudo también es impopular entre los vecinos de esos mismos barrios.

Un claro ejemplo es lo que está sucediendo en la emblemática ciudad de Nueva York, donde Airbnb tomó fuerza en sus inicios, pues a principios inicios de septiembre entró en vigor una nueva ley que prohíbe la mayoría de los alquileres a corto plazo en Airbnb, lo cual obliga a que los poco más 22,000 espacios disponibles tengan que registrarse en la ciudad para poder ofrecer sus servicios.

¿DÓNDE ESTÁ PROHIBIDO O RESTRINGIDO AIRBNB EN EUROPA?

Francia. París limita el número de días de alquiler. Los parisinos que deseen alquilar su residencia principal en una plataforma como Airbnb deben registrarse en el ayuntamiento. Están limitados a alquilar su residencia principal un máximo de 120 días al año.

Para las segundas residencias o para alquilar una vivienda más de 120 días, hay que convertirla oficialmente en alojamiento turístico amueblado. La ciudad tiene incluso una unidad dedicada a perseguir los alquileres ilegales y multar a los infractores.

Alemania. Berlín impone normas estrictas y en su momento, prohibió el uso de Airbnb. Ahora se ha modificado, pero se mantienen las estrictas normas, que se aplican con fuertes multas. Los anfitriones de Airbnb en la ciudad están obligados a tener un permiso para alquilar una propiedad entera a corto plazo. Las segundas residencias pueden alquilarse un máximo de 90 días al año.

En Múnich, los alquileres a corto plazo de viviendas enteras están limitados a ocho semanas al año, tras lo cual debe obtenerse un permiso.

En Stuttgart, los anfitriones que alquilen más de la mitad de su propiedad a corto plazo están limitados a 10 semanas al año sin permiso.

Italia. Podrían imponerse restricciones en todo el país. Por ejemplo, Florencia se ha unido recientemente a Roma en la imposición de restricciones a los alquileres tipo Airbnb. La ciudad ha anunciado la prohibición de nuevos anuncios de Airbnb y otros alquileres vacacionales de corta duración en el centro histórico de la ciudad.

Venecia y Milán también están debatiendo la introducción de restricciones.

Y la tendencia parece que va a extenderse. El Ministerio de Turismo italiano ha elaborado una ley para frenar el alquiler vacacional de corta duración en todo el país. Su objetivo es ayudar a los destinos turísticos más populares, muchos de los cuales se enfrentan a la crisis inmobiliaria y al turismo excesivo.

La ley, dirigida a los alquileres de menos de 30 días, aún no se ha ultimado. Impondría una estancia mínima de dos días en ciudades y zonas turísticas.

Países Bajos. Ámsterdam pone freno a las estancias en Airbnb. los anfitriones sólo pueden alquilar sus propiedades un máximo de 30 noches al año. Todo lo que supere esa cifra requiere un permiso para estancias de corta duración.

Portugal. Ya no se expiden licencias para Airbnb. Para combatir el aumento de los precios de los alquileres, Portugal ha dejado de conceder nuevas licencias para Airbnbs y otros alquileres vacacionales similares, excepto en las zonas rurales.

A partir de ahora, todas las licencias de alquiler vacacional se revisarán cada cinco años. También se está introduciendo un nuevo sistema para controlar los precios de los alquileres. Además, se ofrece a los propietarios de Airbnb una exención fiscal si reconvierten sus propiedades en viviendas normales.

España. Se restringe el alquiler de habitaciones privadas en Barcelona. Los anfitriones no pueden alquilar una habitación durante menos de 31 días. Un equipo especializado comprueba si hay anuncios ilegales y los retira.

Palma, la popular capital mallorquina, ha prohibido los alquileres turísticos en edificios de apartamentos. Los anfitriones de Airbnb sólo pueden alquilar viviendas unifamiliares, que deben ser casas aisladas o chalés. Y Valencia está luchando en los tribunales para prohibir los alquileres vacacionales de corta duración en su centro histórico.

Reino Unido. Londres ha limitado las estancias anuales en Airbnb, así los anfitriones de Airbnb sólo pueden alquilar su propiedad durante 90 noches o menos al año sin solicitar un cambio de uso. Los límites se impusieron para garantizar que los alquileres a corto plazo sean sostenibles y mínimamente perturbadores en la ciudad.

Los anfitriones con nuevos anuncios en Escocia deben ahora obtener una licencia para utilizar una propiedad en alquiler a corto plazo antes de aceptar cualquier reserva.

En Edimburgo, para alquilar una segunda vivienda en Airbnb se necesita un permiso urbanístico. El plan decenal de desarrollo de la ciudad, anunciado en diciembre, podría permitir al ayuntamiento denegar el alquiler a corto plazo en el futuro.

En Irlanda del Norte, cualquiera que ofrezca alojamiento turístico como negocio -incluido Airbnb- debe obtener un certificado de Tourism NI.

¿Dónde está prohibido o restringido Airbnb en EE.UU. y Canadá?

Un número creciente de ciudades y estados de EE.UU. también están endureciendo la normativa sobre Airbnb. Para algunas ciudades, limitar el número de permisos para alquileres a corto plazo no sólo frena el turismo no deseado, sino que también mantiene la rentabilidad para los anfitriones existentes.

Aquí cómo algunos populares destinos turísticos de EE.UU. están poniendo coto a Airbnb.

La nueva ley en Nueva York impone estrictas normas de registro, zonificación y mantenimiento a los anfitriones, que deberán demostrar que viven en las propiedades con sus huéspedes.

Aunque, hasta el momento, solo el 2% de ellos ha cumplido con este trámite, el número de anuncios de alquiler a corto plazo se ha reducido en más de 80%, pasando de 22,434 en agosto a solo 3,227 el 1 de octubre, de acuerdo con Inside Airbnb.

Honolulú, azotada por el turismo excesivo y la inflación de los precios de la vivienda, pone coto a los alquileres vacacionales de corta duración. Hawái ha tomado medidas enérgicas contra Airbnb prohibiendo los alquileres de menos de 90 días en la isla de Oahu, donde se encuentra la famosa playa de Waikiki. Los condados de la isla también están autorizados a introducir sus propias normas para eliminar progresivamente los alquileres de corta duración a partir de este año.

Famosa por ser la cuna de Elvis Presley y el lugar donde fue asesinado Martin Luther King Jr, Memphis (Tennessee) es un popular destino turístico. A partir de julio de 2023, los nuevos propietarios de Airbnb en la ciudad tendrán que obtener una licencia. Esto implica contratar un seguro de al menos 1 millón de dólares (930.000 euros) y tener un adulto de guardia en un radio de 80 km para responder a cualquier infracción de las ordenanzas municipales, como los niveles de ruido.

Palm Springs (California) ha limitado a 26 días el número de días que una propiedad puede alquilarse a corto plazo. También ha limitado este tipo de alquileres al 20% de las viviendas situadas en zonas residenciales. En otros lugares de California, San Francisco tiene un límite de 90 días de alquiler y estrictas normas de cumplimiento para Airbnbs.

Canadá también está poniendo coto a los alquileres tipo Airbnb. Algunos distritos de Montreal (Quebec) han prohibido totalmente los alquileres de corta duración para garantizar que haya suficientes viviendas para los residentes. La estancia máxima también está limitada a 31 días consecutivos en el estado de Quebec.

Vancouver también impone un tope de 30 noches por estancia y la propiedad debe ser la residencia principal del propietario.

En Toronto, los anfitriones de Airbnb sólo pueden recibir huéspedes durante 180 días al año.

¿Dónde está prohibido o restringido Airbnb en Asia y Australia?

La isla de Penang (Malasia), un popular destino turístico en el noroeste del país, introdujo en mayo de 2023 una prohibición de los alquileres vacacionales a corto plazo para frenar el comportamiento antisocial de los turistas.

Algunas propiedades comerciales, como los apartamentos con servicios, pueden seguir alojando huéspedes durante un máximo de tres días. Sin embargo, deben registrarse en el gobierno local, pagar una cuota anual y obtener la aprobación de al menos tres cuartas partes de las personas que viven en su edificio.

Aunque Airbnb es legal en Tokio (Japón), las normas introducidas en 2018 hicieron caer en picada los listados en la ciudad. Los alquileres a corto plazo están limitados a 180 días al año y deben tener un propietario que viva en el lugar o una persona dedicada a la administración. Los anfitriones también deben recopilar los datos de los huéspedes para los informes gubernamentales. En algunos distritos, los alquileres sólo están permitidos en determinadas épocas del año.

Airbnb no es técnicamente ilegal en Singapur, pero las restricciones impiden utilizarlo para la mayoría de las estancias vacacionales. El país impone un periodo mínimo de alquiler de tres meses, o de seis meses para las viviendas del Estado.

En Sydney (Australia), los anfitriones de Airbnb no pueden alquilar sus propiedades más de 180 días al año. Las reservas superiores a 21 días consecutivos están exentas de este límite.

RIESGOS ENTRE LOS VECINOS DE UN AIRBNB

Los alquileres fuera de la plataforma plantean riesgos tanto para los huéspedes como para los anfitriones, ya que podrían ser estafados sin la protección de empresas más grandes.

Aunque Airbnb representa un porcentaje pequeño de toda la vivienda disponible en una ciudad, puede suponer un porcentaje muy importante en algunos barrios, como pasa en el casco antiguo de Barcelona.

Un amplio estudio hecho en ciudades tan variadas como Los Ángeles y Boston (Estados Unidos), Barcelona (España), Oahu (Hawai), Edimburgo (Gran Bretaña), de 2015 indicó que el 9,6% de las viviendas en el centro histórico de la ciudad estaban en Airbnb, y en la zona del barrio Gótico, dentro del barrio antiguo, el porcentaje alcanzaba el 16,8%.

Para realizar el estudio se entrevistó a vecinos, la mayoría de los cuales destacaron el problema del desplazamiento, incluyendo la expulsión de los vecinos, el acoso inmobiliario y los problemas ocasionados en su vida diaria.

Los entrevistados estaban preocupados sobre todo por los posibles daños al sentido de comunidad, siendo esto mencionado más del doble de veces que el valor de las propiedades o la asequibilidad.

"Esto está cambiando el sentido de pertenencia del barrio. Está cambiando su ambiente, con lo que es casi una puerta giratoria de extraños", dijo un vecino.

Y con todo lo controversial que se ha vuelto el tema, Airbnb tiene como objetivo albergar a 1.000 millones de visitantes cada año a partir de 2028. La magnitud de sus objetivos implica que es probable que las batallas regulatorias continúen en el futuro inmediato, a medida que más ciudades intentan dar forma y controlar su impacto.

Puede que esto frene el crecimiento de la empresa, pero también podría ayudar a formalizar y legitimar la presencia de Airbnb como un fenómeno permanente en barrios de todo el mundo.

Con información de: Airbnb, Business Insider, BBC.com, Ayuntamiento de Ámsterdam, gobierno de las Islas Baleares, Reuters, New York Times