Comprar una casa en conjunto con alguien más, sea pareja, familiar o amigos, es un plan a largo plazo, por lo que todas las decisiones en torno a la adquisición deben hacerse de forma inteligente e informada.
Está claro que adquirir una propiedad es una aspiración de muchos, sin embargo, sus precios cada vez más altos pueden representar un obstáculo. Ante ello, los bancos e instituciones como el Infonavit ahora ofrecen opciones que faciliten el acceso a la vivienda a través de nuevas modalidades de hipotecas.
Una de ellas es la unificación de créditos, que anteriormente solo era permitida para personas que se encontraban casados por el civil. De acuerdo con Juan Kasuga, director general de Creditaria México (empresa de asesoramiento de créditos hipotecarios), estos cambios no solo se ajustaron por las necesidades económicas o por el poco acceso a la vivienda, también se debe a un tema generacional.
“Muchas personas ya no se casan; sin embargo, si tienen planes de crecer como pareja y en esos planes se encuentran los de contar con un hogar, ante estas situaciones, tanto los bancos como las instituciones públicas ofrecen flexibilidades en cuanto al crédito hipotecario”, dice el experto.
Entonces, se entiende por hipoteca compartida todo crédito hipotecario en el que figura más de un titular y es más común de lo que se piensa.
Al tener varios titulares, cada uno pagará su parte de la cuota mensual al banco. Aunque lo habitual es que se reparta a partes iguales, no necesariamente tiene que ser así. Dependerá de lo contratado con el banco.
Una hipoteca compartida te ayuda a aumentar el monto que te presta el banco para comprar una casa. De tal forma, se considera la capacidad de pago de las personas involucradas para obtener un crédito final más alto.
Aunque pague cada titular lo mismo o no, las hipotecas compartidas son solidarias, por lo que en caso de impago todos responderán por el total, independientemente del porcentaje de cuota que asuman, aunque solo haya sido uno el que haya faltado al pago.
Ventajas de juntar los créditos
De acuerdo con Karim Goudiaby, CEO de Neximo, inmobiliaria digital con asesoramientos en torno a créditos hipotecarios y temas de vivienda, juntar lo créditos hipotecarios no solo permite a un grupo de personas conseguir una propiedad, si no también les permite adentrarse al mundo de las inversiones inmobiliarias.
Para las personas que se encuentran en unión libre o buscan una vivienda con algún familiar o aquellos que quieren tener un negocio con sus amigos, ya es posible unir sus créditos para cualquiera que sea su interés.
Tener una hipoteca compartida presenta una serie de beneficios para los titulares:
1. Mayor seguridad: al ser varios pagadores, si uno tuviera problemas económicos el otro u otros podrían cubrirle y evitar el impago de cuotas.
2. Más facilidades por parte del banco: al ser varias personas, la entidad asume que habrá un menor riesgo de impago, por lo que relajará sus requisitos para firmar una hipoteca.
3. Mejores condiciones hipotecarias: como habrá varios pagadores, el banco puede ofrecer préstamos más elevados y, en consecuencia, los futuros hipotecados podrán aspirar a una vivienda con un precio superior.
4. Mejor o más grande vivienda: el emplear por esta opción ayuda a los interesados aumentar su poder adquisitivo, de acuerdo. Al existir dos o más personas involucradas en la compra de un inmueble (amigos que les interesa la inversión inmobiliaria, por ejemplo) pueden un espacio en un mejor lugar, más grande o con mejores acabados, lo que hará sea una mejor inversión al momento de su venta.
Al unificar los créditos se pueden elegir dos opciones. La primera es que los involucrados sean copropietarios, es decir que ambos son dueños de la propiedad, y el segundo, conocido como Obligado Solidario, de acuerdo con Juan Kasuga, esta situación se presenta más seguido entre padres e hijos, ya que en esta opción solo uno de ellos es el propietario, que en este caso es el hijo, mientras que el padre solo da la parte del crédito.
Esta opción también se presenta en matrimonios en los que se han establecido bienes mancomunados, por lo que a pesar de no ser copropietarios con el crédito lo son por su unión con el civil.
Las desventajas
En caso de querer comprar tu casa apoyándote de una hipoteca, es buena idea conocer distintas situaciones legales que pueden suceder y en qué derivan, cómo qué pasa cuando dejas de pagar la hipoteca o si te divorcias durante o después de liquidar el crédito.
Compartir hipoteca tiene también una serie de riesgos que conviene conocer antes de lanzarse a firmar una:
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1. La cuota puede ser inasumible para un único titular si falla el otro. 2. La hipoteca permanece, aunque la convivencia termine. 3. Salir de una hipoteca compartida no es sencillo. 4. Todos los titulares son responsables de la deuda contraída, aunque solo sea uno el que no pague. 5. Todas las decisiones al respecto de la hipoteca se han de tomar de forma consensuada entre los titulares. |
Los involucrados cuando son parejas no piensan en el futuro de sus finanzas o economía y por “los sentimientos amorosos” hacía una persona no establecen un contrato aparte del crédito hipotecario, “la mayoría de las personas no hablan de este tema por considerar que no es romántico y tienen la ilusión de que estarán muchos años juntos y no establecen acuerdos que los beneficien en caso de que ya no quieran ser copropietarios de la propiedad”, explica director general de Creditaria México.
Legalmente, si las personas que solicitaron este apoyo deciden divorciarse y no han terminado de pagar la deuda, ésta no se cancela, aún es necesario cubrirla. Lo que ocurre después de un divorcio con hipoteca compartida depende del acuerdo que haga la ex-pareja y de la institución que otorgó el crédito:
• Infonavit o Fovissste: En esta situación, la institución sigue cobrando a ambas personas la deuda, a menos que la pareja haga un acuerdo para que solo uno de ellos deba pagar.
• Institución privada: Aquí entran empresas que no pertenecen al gobierno, como los bancos. En este caso, ambos deben pagar la deuda; sin embargo, es posible que solo uno de ellos termine pagando si demuestra tener la capacidad de pago y la otra persona estará obligada a cubrir el costo en caso de impago.
Una vez que terminan de pagar la hipoteca, lo que ocurra con la casa dependerá del régimen bajo el cual hayan contraído matrimonio.
¿Qué más se puede hacer en estos casos?
Uno de los inconvenientes de tener varios titulares son los problemas que se pueden dar cuando uno de ellos decida salir de la hipoteca compartida. Esto puede darse por varias razones, como el divorcio en caso de que los hipotecados fueran un matrimonio, una difrencia entre amigos sobre el uso de la propiedad, entre otras tantas.
Hay varias formas de resolver este embrollo, pero se pueden resumir en estas posibilidades:
• O bien se vende la casa y con lo obtenido se amortiza el préstamo y se reparte la diferencia, si es que la hay.
• O bien se renegocia con el banco el cambio de titularidad (novación hipotecaria).
La primera posibilidad implica perder la propiedad de la casa, mientras que la segunda supone comprarle su parte al titular que abandona la hipoteca. En ambos casos hay que asumir una serie de gastos, en forma de comisiones e impuestos.
Otra de las opciones es realizar un contrato legal paralelo a la escritura para que todas las partes se protejan y sea más fácil el proceso de disolución del contrato de crédito.
¿Qué pasa cuando dejas de pagar la hipoteca?
En este caso, no pierdes la propiedad inmediatamente; existen varios procesos antes de que la institución que otorgó la hipoteca decida quedarse con el inmueble. Es buena idea antes que nada, si no puedes seguir pagando tus mensualidades, que te acerques al banco, Infonavit o FOVISSTE para negociar tu deuda.
Revisa bien todas tus opciones, elige la que más se ajuste a tus planes y necesidades y asegúrate de entender todos los términos de la deuda y a nombre de quién quedará la propiedad antes de firmar algún contrato.
Referencias:
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